为规范既有多层住宅加装电梯的管理,保障加装电梯安全平稳运行,切实推动加装电梯民心工程高标准、高水平、高品质实施,上海市城市管理精细化工作推进领导小组办公室、上海市住房和城乡建设管理委员会、上海市市场监督管理局、上海市地方金融监督管理局、上海市房屋管理局联合印发《关于加强既有多层住宅加装电梯管理的指导意见》


关于加强既有多层住宅

加装电梯管理的指导意见

根据《关于进一步做好本市既有多层住宅加装电梯工作的若干意见》,既有多层住宅加装电梯(以下简称“加装电梯”)是相关业主协商一致,共同出资改造所有的成果。加装电梯所有权人可以按照“共建、共治、共享”的原则保障加装电梯后续安全平稳运行,具体意见如下:

一、落实管理责任

加装电梯管理,包括电梯使用管理和因加装电梯新增的围护结构、附属设施设备(以下简称“新增设施设备”)的管理两部分。加装电梯所有权人可以落实电梯使用管理单位和新增设施设备管理单位,代为履行管理责任。创新“保险+服务”管理模式,提高电梯使用管理保险覆盖率。

(一) 电梯使用管理

1. 电梯使用管理单位的确定。根据《上海市电梯安全管理办法》的相关规定,加装电梯所有权人委托本小区物业服务企业或者其他电梯安全管理单位管理电梯的,受托方为电梯使用管理单位;加装电梯所有权人购买电梯使用管理保险的,应当依照合同约定,委托承保的保险公司为电梯使用管理单位;加装电梯所有权人自行管理电梯的,加装电梯所有权人为电梯使用管理单位。加装电梯所有权人为多人且自行管理电梯,要书面约定电梯管理的实际负责人,承担具体管理工作。

2.电梯使用管理单位的职责。按照国家和本市电梯使用管理相关法律、法规和安全技术规范的规定,电梯使用管理单位要积极履行职责,并做好电梯轿厢保洁以及电梯轿厢内照明、风扇等设备的维修工作。

(二)新增设施设备管理

1.新增设施设备管理单位的确定。加装电梯所有权人购买电梯使用管理保险,且承保范围包括新增设施设备管理的,承保的保险公司为新增设施设备管理单位;加装电梯所有权人未购买电梯使用管理保险,或者承保范围未包括新增设施设备管理的,应委托本小区的物业服务企业管理新增设施设备。

2.新增设施设备管理单位的职责。新增设施设备管理单位要按照相关约定,做好电梯厅窗户、照明、地砖以及与房屋本体间的连接结构等部位的日常保洁、维护保养和定期巡视等工作。新增设施设备管理单位发现新增设施设备存在安全隐患的,要及时采取应急措施,并告知加装电梯所有权人和业主委员会,情况严重的应当同时报告属地街镇。加装电梯所有权人、业主委员会和属地街镇接到通知或报告后,按照《上海市房屋使用安全管理办法》等相关规定予以处置。

二、经费筹集使用

按照《上海市电梯安全管理办法》等相关规定,加装电梯日常管理、能耗、维护保养、改造、修理、检验、检测、安全评估以及委托他人管理服务或者购买相关保险等所需的费用(以下简称“加装电梯管理经费”),由加装电梯所有权人承担。

(一)加装电梯管理经费账户的开设。加装电梯所有权人可以委托本小区物业服务企业开设加装电梯管理经费账户,并按门号立账实施日常管理。物业服务企业接受委托开设并管理加装电梯管理经费账户的,要与加装电梯所有权人书面约定账户管理费用等相关事项。加装电梯所有权人也可以自行开设加装电梯管理经费账户并实施日常管理。加装电梯所有权人自行开设并管理加装电梯管理经费账户的,要书面约定账户管理人,承担具体管理工作。在沪银行要进一步规范和优化服务流程,积极支持加装电梯工作。

(二)加装电梯管理经费的筹集。加装电梯所有权人自行筹集加装电梯管理经费。加装电梯管理经费由所在门号加装电梯所有权人选出的代表(以下简称“加装电梯所有权人代表”)收齐后,统一存入加装电梯管理经费账户。当账户余额不足时,加装电梯所有权人代表要及时组织加装电梯所有权人按照约定比例续筹。街镇可以协助组织加装电梯所有权人筹集落实资金。

(三)加装电梯管理经费的使用。加装电梯管理经费按照委托管理协议的约定或者加装电梯所有权人的决定使用。发生需使用加装电梯管理经费情形的,由加装电梯所有权人代表按照加装电梯委托管理协议约定或者加装电梯所有权人的决定,在加装电梯管理经费账户中提取,并支付给相关单位。相关在沪银行要切实履行资金受托管理责任。

三、明确权利义务

加装电梯具体方案表决通过后,加装电梯出资人可以在协商一致的基础上签署加装电梯协议,明确约定加装电梯的所有权归属、使用规则、管理责任和费用分摊等相关事项。加装电梯协议约定的加装电梯所有权人依法享有相关权利义务,并履行相关义务。

(一)加装电梯所有权人的房屋所有权发生变更时,加装电梯的相关权利和义务由变更后的房屋所有权人承继。其中,加装电梯所有权人通过买卖、赠与等方式转移房屋所有权的,要书面告知其他加装电梯所有权人,并在房屋买卖合同、赠与合同中明确告知受让人对加装电梯的权利和义务。

(二)加装电梯所有权人为公有住房承租人的,公有住房承租人变更后,加装电梯的相关权利和义务由变更后的公有住房承租人承继。其中,通过差价换房等方式变更公有住房承租人的,加装电梯所有权人要书面告知其他加装电梯所有权人,并在公有住房承租权转让合同中明确告知受让人对加装电梯的权利和义务。

(三)加装电梯所有权人将房屋出租、出借或通过其他方式转移房屋使用权时,要书面告知受让人对加装电梯的权利和义务。

四、物业服务企业全程参与

物业服务企业要积极发挥自身专业优势,做好以下工作:

(一)积极配合开展既有多层住宅加装电梯相关政策法规宣传,协助做好资料收集、方案制订、意见征询等工作,并根据小区地形地貌、道路、绿化、停车位配置、管线位置等实际情况,对加装电梯品牌、型号、建筑设计方案等提供专业建议,推动业主就加装电梯相关事宜达成共识。

(二)积极配合提供房屋原始竣工图纸和建筑材料、建筑垃圾堆放场地。相关场地需占用小区道路或者机动车停车位的,要做好道路交通和机动车停放引导工作。同时,配合施工单位做好现场管理,维护施工现场秩序。

(三)主动承接加装电梯所有权人的委托,提供加装电梯使用管理服务,在公平合理、协商一致的基础上与加装电梯所有权人签订书面加装电梯委托管理协议,明确约定服务事项、服务内容、服务标准、收费事项和收费标准等具体内容。

(四)加装电梯所有权人为电梯使用管理单位的,物业服务企业要安排专门人员负责电梯紧急报警装置监控室端接警的托底保障工作,并配合加装电梯所有权人做好相关排险维修工作。保险公司为电梯使用管理单位且确有困难的,物业服务企业可以接受保险公司的委托负责电梯紧急报警装置监控室端接警工作,并收取相关费用。